戸建て売却のポイントは何?中古住宅の査定方法から注意点まで徹底解説!

戸建て査定

「戸建てを売却するには、どのような手順で売却したらいいかわからない」、「どのくらいの金額で売れるのだろうか?」など、戸建ての売却について悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

一般的には、戸建てなど不動産の売却を行う場合は不動産会社に依頼します。

この記事では、戸建てをできるだけ高い金額で売却するための査定ポイントや不動産会社の選び方、戸建て査定のおすすめサイトなどについて詳しく解説していきます。

この記事を読めばわかること
  • 戸建て査定は土地価格と建物価格それぞれの合計で決定する
  • 戸建て査定では不動産一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社の査定を比較し売却価格を決定する
  • 不動産一括査定サイトで机上査定してもらった後は必ず訪問査定でより具体的な査定価格を把握する
  • 不動産一括査定サイトにはさまざまな特徴があるので自分に合ったサイトを選択する
  • 戸建の査定を行う場合は「いえかつLIFE」がおすすめ

不動産を売却するならいきなり不動産会社に行って査定をしてもらうのではなく、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

いえかつLIFEでは最大6社の不動産会社に無料査定を申し込むことができ、一番高い不動産価格を提示してくれる不動産会社に売却依頼を出すことができます。

目次

戸建て売却価格に関わるポイント

戸建ての売却を検討している方は、不動産会社がどのような点に注目して査定をするのかを知っておく必要があります。

ここからは、戸建て査定価格に関わるポイントについて解説します。

土地価格と建物価格によって決まる

戸建ての査定は一般的に土地の価格と建物の価格によって分けて査定されます。

別々に査定されるのは、土地と建物で見るべきポイントが違い、建物が古すぎる場合改修しないと売却できない場合もあるからです。

それぞれを査定し、そのあわせた金額が戸建ての査定価格になります。

戸建ての査定価格 = 土地価格 + 建物価格

いくら都心部にあって土地が高くとも建物が非常に古くて価値がないと判断されるかもしれませんし、逆に田舎の豪邸などは建物価格が高いのに土地の価格が安いため、そう高い金額ではないということもあるでしょう。

戸建ての査定を行う場合は、土地、建物双方について価格を算出するということをしっかりと覚えておきましょう。

不動産価格の市場動向

不動産価格の市場動向も戸建て査定には大きなポイントです。

戸建てや土地といった不動産は、経済の状況や景気の変動などにより、価格自体が変動しています。

国土交通省は、不動産の動きを表す指数を公表し現在の状況を詳しく分析しています。

不動産価格指数
引用:国土交通省『不動産価格指数(令和元年8月・第2四半期)

上記のグラフは2008年から2019年までの不動産価格指数をグラフ化しています。

マンションの上昇率は非常に高いものの、戸建てや住宅地といった不動産に関しては、比較的安定した推移を表しています。

このような市場動向も査定には大きく影響を及ぼし、例えば今年の査定価格よりも、土地の需要が高まり5年後の査定価格の方が高いといったこともあり得るのです。

このような不動産の動向を自分なりに掴んでおくと、不動産の環境が良い、即ち価格が高い時期に査定することもできでしょう。

査定する会社の知見

依頼した不動産会社の知見によっても大きく査定価格は異なります。

複数の不動産会社に同じ戸建ての査定を依頼すると、ほとんどの不動産会社の査定金額は異なります。

なぜ同じ戸建てなのに不動産会社によって査定金額が異なるのでしょうか?

これは、情報量の違いや、どの部分に重点を置くのかの違いによってといえるでしょう。

不動産会社は、取引実績などから査定を行いますが、取引実績は会社ごとに異なりますので得られる情報の違いから査定金額が異なります。

また、不動産会社ごとに重点を置くポイントが異なる点が査定金額にも影響しているのです。

ある不動産会社は築年数に重点を置いているが、別の不動産会社は広さに重点を置いているなどの違いも査定金額に影響するといえます。

大手不動産一括査定サイトであるいえかつLIFEでは最大6社の不動産会社の査定価格を比較することができるため、なるべく高く売りたいと考えている方はぜひ一度無料査定をしてみると良いでしょう。

戸建て査定価格①土地価格

戸建てを査定する場合、土地の価格と建物の価格に分けて査定されると説明しました。

では、土地の価格はどのようなポイントによって価格が決定されるのでしょうか?

ここからは、土地価格を決定する要素について解説します。

地域の土地価格相場

まず挙げられるのは、地域の土地価格相場に影響する点です。

土地の査定を行う場合はその地域の同じような土地がどの程度の金額で取引されているのかを重要視します。

よく坪単価という言葉を耳にするかと思いますが、これは売却価格を土地の広さで割った場合一坪当たりの金額です。

坪単価 = 売却価格 ÷ 土地の広さ

坪単価により近隣との価格相場を比べることができます。

土地の価格は、近隣の相場が非常に重視されますので、極端に土地の価格が地域の土地価格相場より開きがあるということはあまり多くありません。

立地と周辺施設

立地や周辺施設も査定の大きなポイントです。

戸建ての購入目的は基本的に居住するためです。

そのため、周辺施設に対する立地環境は非常に重視されます。

駅までの距離や、買い物の利便性、学校までの距離や安全性などは査定に大きく影響するポイントといえるでしょう。

土地面積と形状

土地の形状や広さも査定に影響します。

というのも、現在ある戸建てをいずれ建替えて新築しようとする場合、土地の形状によりどのくらいの戸建てを建てることができるかが異なるからです。

一般的に、土地の形状がいい形とは正方形だとされています。

また土地の形状や広さは、建替えの場合だけではなく現在の戸建てにある駐車場スペースなどにも影響するでしょう。

駐車スペースがない場合や、非常に駐車スペースが狭い場合なども査定にはマイナスポイントです。

特に交通の便があまり良くない立地条件の戸建ては、駐車スペースがゆったり設置されているかどうかが査定において、とても大切な要件といえます。

日照・通風・景色

住まいには快適な生活が大きく求められます。

そのため、日当たりなどの日照などは大きな査定ポイントとなります。

似たような形状の土地でも南側の隣地に何もなく日当たりが良い土地と、大きな建物があり、南側の日当たりが阻害されている土地では査定金額に開きが出てしまうでしょう。

通風も同様で、風当たりが良いエリアにある土地と、ビルに囲まれて全く風が通らない土地では風当たりが良い土地の方が価格は高くなる傾向です。

景色も同じことがいえます。

このような実際に生活することを考えた場合に好条件となり日当たり、通風、景色なども土地価格に大きく影響するのです。

土地の境界線や越境物の存在

土地のトラブルでよく見られるのが、土地の境界線の問題です。

長い年月において測量などを行っていないと、いつの間にか境界を表す境界杭や境界プレートが無くなっていることがあります。

そのまま、また何年も経過してしまい境界線があいまいになってしまうことも少なくありません。

境界があいまいだと、いつのまにか隣の設備がこちらの敷地に入り込んでいるかもしれません。

これを越境物といい、この土地を売却する場合にはマイナスポイントになることがあるのです。

土地の境界線がきちんと残っている土地には、そのような越境物などはないでしょうから査定のマイナスポイントとなることはありません。

いえカツLIFEなら土地価格の査定も最大6社の不動産会社に見積もりを依頼することができます。

査定可能物件

査定は無料でできますのでお気軽に利用してみてはいかがでしょうか。

戸建て査定価格②建物価格

次に戸建て査定価格の第2の要素である建物価格について見てみましょう。

建物の査定価格を決定する要素について解説します。

新築価格と築年数

まず注目する点は、新築価格と築年数です。

特に築年数は、大きく査定に影響するといえるでしょう。

建物には法定耐用年数が設定されており、居住用木造物件の場合の耐用年数は22年です。

鉄筋コンクリートは47年で設定されていますが一般的に戸建ての場合、木造の方が多いため22年が耐用年数とされているケースが多いでしょう。

建物の評価を行う場合、原価法により査定を行います。

原価法とは・・・原価法は評価の時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法を指す。

現在の中古戸建を査定する場合、従来の取引市場で形成された「市場価格」の相場が参照されます。

この「市場価格」によると築20~25年で一律に価値をゼロとする減価修正が行われることが一般的です。

住宅の現状の市場価値
引用:国土交通省『住宅・不動産市場活性化のための緊急対策・主要背策の概要

つまり、築20年を超える戸建ての査定を行う場合、建物部分の評価に関してはほぼゼロと査定されることが一般的です。

このような点から築年数は、査定に大きく影響するポイントといえます、

建物の外装と内装

建物内の外装や内装状況も査定に影響するポイントです。

外装関係は、きれいに維持できているのかという点や修繕個所がないかといった点が査定のポイントとなります。

外装の傷み具合により近々、改修工事を行わなければいけない状況や、売却時に修繕しなければいけない箇所があった場合などは、査定にとってはマイナスポイントです。

内装も同様で、設備機器関係の使用年数が非常に長い場合は、近々の交換を見ておかなければいけません。

若しくはすでに破損があるようなものに関しても査定に影響します。

外装や内装関係の状況も査定がマイナスポイントとならないような対策が必要です。

設備の管理状況

戸建ての管理状況が悪い場合や、修繕がきちんとされていない場合など査定価格にマイナスポイントとなってしまいます。

管理状況や修繕の内容も査定に影響しますので高い査定を希望する場合は、管理状況を高いレベルに維持しておかなければいけません。

注意しなければいけないのは空き家状態の戸建てです。

定期的に訪問しなければ管理状況は悪くなってしまい、査定に影響するといえるでしょう。

あわせて修繕状況も、こまめな修繕を行っていると査定にとってはプラスポイントです。

しかし、修繕しなければいけない個所をほったらかしにしている場合、修繕費用以上のマイナス査定となる場合もありますので注意しておきましょう。

安全基準を満たしているか

建物が現在の安全基準を満たしているのかどうかも査定に影響します。

家を新築する場合、安全基準を満たしていなければ建築確認が下りませんので当然ながら当時の安全基準を満たした住まいといえるでしょう。

しかし、年月が経過すると安全基準は厳しく変化してしまい、現在の安全基準を満たしていない建物になっているかもしれません。

安全基準が変わったので、基準を満たさない建物になったとしても住めなくなるわけではありません。

しかし、建物を査定するにあたり年数の古さにより、現在の安全基準を満たしていない建物に関してはマイナスポイントといえるでしょう。

戸建て査定の流れ

ここまでは、戸建ての査定に影響があるポイントなどについて解説しました。

更に戸建て査定流れも知ることにより、効率的で高い金額で売却することに繋がります。

ここからは、戸建て査定の流れについて詳しく解説します。

STEP1:机上一括査定の申し込み

戸建ての査定を行う場合、今までは不動産会社に依頼し近隣の相場事例や公示価格などから金額を査定してもらうのが一般的でした。

この方法だと不動産会社1社にしか査定を依頼することができず、複数社に査定を依頼するとなると非常に手間がかかるのが難点です。

しかし近年、戸建てなど不動産の査定において、インターネットによる無料での一括査定サイトが多く利用されています。

一括査定サイトとは・・・・・インターネット上に、査定してもらいたい戸建ての住所や広さなど一定の情報を入力するだけで複数の不動産会社から査定を取得することができる。

複数の不動産会社が査定しますので、売却しようとしている戸建ての価格相場が分かる点や、自分の望む売却価格を査定した不動産会社に依頼できるなどのメリットがあります。

一括査定サイトを利用することにより、高い金額を査定した不動産会社を選択できますので、高い査定を選択しやすい効果的な方法です。

一括査定の依頼を受けた不動産会社の査定方法としてはまず最初に、机上による一括査定を行います。

一括査定サイトは、いくつものサイトがありますが机上の一括査定サイトを行っているのは「すまいValue」や「SUUMO売却」が挙げられます。

机上一括査定サイトのメリットは、査定価格が出る時間がすごく早い点です。

しかし、近隣相場など根拠を持った査定を行いますので、机上査定とは言え価格も現状相場に即した査定となります。

まずは、机上一括査定を依頼することが効率的な査定依頼といえるでしょう。

STEP2:訪問査定の実施

机上一括査定により、いくつかの不動産会社から査定金額が届きますので、どの不動産会社が査定した金額が自分の希望に合っているのかを確認します。

そして、希望に近い金額を査定した不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。

これは1社だけではなく複数社依頼することをおすすめします。

机上一括査定ではわからなかった部分を直接訪問してもらうことにより再度査定を行います。

想像以上に戸建ての傷み具合がひどい場合や、逆にメンテナンスも行き届いている場合など、机上査定の金額と少し異なるかもしれません。

しかし訪問査定によって、プロ目線できちんと査定金額を算出してもらう必要があります。

STEP3:不動産会社との媒介契約の締結

訪問査定まで終えて希望に近い査定金額だった場合、その査定を行った不動産会社へ売却を依頼します。

これを媒介契約といいます。

媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴がありますので自分に合った媒介契約を締結しなければいけません。

媒介契約の種類を表にまとめました。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他社との媒介契約締結できるできないできない
有効期間具体的な定めがない3ヶ月以内3ヶ月以内
レインズなどへの登録任意媒介契約締結後7日以内媒介契約締結後5日以内
募集状況の報告義務特になし2週間に1回以上1週間に1回以上

媒介契約には上記表のような違いがあり、それぞれに特徴がありますので、自分にとってどのタイプの媒介契約がいいのかを判断しなければいけません。

媒介契約の内容を決めると、自分の希望に合った不動産会社と媒介契約を締結し、戸建ての募集に入ります。

戸建て査定におすすめの一括査定サービス

先ほどの戸建て査定の流れにおいて不動産一括査定サイトの利用について触れました。

ここからは、戸建て査定におすすめの一括査定サービスとして、いくつかの一括査定サイトを紹介します。

おすすめ①いえかつLIFE

いえかつLIFE 公式
サイト名いえかつLIFE
登録不動産会社約500社
依頼できる不動産会社の上限6社
運営会社株式会社 サムライ・アドウェイズ
サービス開始年2012年
詳細いえかつLIFE

2012年にサービスを開始した比較的若いサービスでありながら評価が高いのがいえかつLIFEです。

いえかつLIFEの特徴は、仲介、買取、リースバックと査定のバリエーションが複数ある点がポイントといえます。

戸建ての売却希望層は、高く売ってもらいたい人、早く売ってもらいたい人、売ってからも住みたい人など希望はさまざまです。

いえかつLIFEは査定バリエーションが3種類あり、高く売りたい人は仲介、早く売りたい人は買取、売ってからも住みたい人はリースバックなど、査定方法を選べる点は、他の一括査定サイトにはない特徴です。

また、他の一括査定サイトでは避けられそうな物件なども積極的に査定しており、お客様満足度も高くおすすめサイトのひとつです。

おすすめ②すまいValue

すまいValue_top
サイト名すまいValue
登録不動産会社6社
依頼できる不動産会社の上限6社
運営会社小田急不動産株式会社
住友不動産販売株式会社
東急リバブル株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
野村不動産ソリューションズ株式会社
サービス開始年2016年
詳細すまいValue

サービス開始から5年程度ながら、大手不動産会社が取り組んでいるといこともあり、着実に多くの実績を積んでいる一括査定サイトです。

他の一括査定サイトと最も異なるのが、登録している会社が6社だけだという点でしょう。

しかし、この6社は不動産業界に中でも超大手6社に限定して依頼できるサイトです。

安定性と不動産実績は、日本有数でもある6社が一括査定を行うため、査定額にも納得できる安心感が出ます。

大手のしっかりした不動産会社に依頼したい場合は、数ある一括査定サイトの中でもすまいValueがおすすめのサイトです。

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おすすめ③SUUMO売却

SUUMO売却 公式
サイト名SUUMO売却
登録不動産会社約2,000社
依頼できる不動産会社の上限3社
運営会社株式会社リクルート
サービス開始年2009年にSUUMO開始
詳細SUUMO売却

不動産のポータルサイトとしては認知度が高い「SUUMO」も不動産一括査定サイトを運用しています。

SUUMO売却査定の最大のメリットは、不動産会社に売却依頼をした場合には「SUUMO」に不動産を掲載することができる点です。

また登録不動産店舗が2,000店舗もありますので、全国どこでもカバーできている点も大きな強みとなっています。

提携不動産会社も大手から地場に強い不動産会社とバラエティに富んでいる点も特徴です。

地域に強い不動産会社や実績のある不動産会社などプロ目線で選んでくれる点もポイントといえるでしょう。

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おすすめ④イエウール

イエウール トップ
サイト名イエウール
登録不動産会社約2,000社
依頼できる不動産会社の上限6社
運営会社株式会社Speee
サービス開始年2014年
詳細イエウール

東京リサーチによる一括査定サイトのアンケートにより、利用者数や提携会社・対応エリア数において1位を獲得したサイトです。

イエウールのポイントは、不動産会社を厳選しているところにあります。

悪徳業者は排除するシステムを構築していますので、信頼できる不動産会社に査定を依頼できます。

一括査定サイトで複数の不動産会社に依頼する場合、営業電話やしつこい連絡がある場合があります。

イエウールに登録している不動会社は過度なセールスを行わないように指導されていますので、どの不動産会社にも安心して依頼できます。

戸建て査定で失敗しないための注意点

戸建て査定において、高い査定で売り出すためにはいろいろな注意点があることがわかります。

ここからは、その他にどのような注意点があるかという点について解説していきましょう。

複数の不動産会社に訪問査定を依頼する

机上一括査定で査定金額を提供された後は、訪問査定を依頼する場合があります。

訪問査定を依頼する不動産会社は1社だけでもいいのですが、できる限り複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

というのも、満足できる価格を机上査定で提供されたとしても訪問査定の内容次第では不動産会社によっては大幅に減額される可能性もあるからです。

より具体的な査定金額が出るのは訪問査定ですので、なるべく複数の不動産会社に依頼しましょう。

住宅ローンの支払額と新居の頭金を確保する

自分の戸建てを売却するということは新しい住まいを考えなければならない人も多いのではないでしょうか?

売却前に新居に関する費用もきちんと確保しておく必要があります。

頭金や毎月の住宅ローン支払い額を前もって計算することで、今住んでいる戸建てをどのくらいの金額で売却したらいいのかが具体的に算出できるでしょう。

少し余裕をもって取り組まなければ、必ず希望金額で売却できるかどうかはわかりません。

次の生活に向けた資金確保を忘れないように準備しましょう。

戸建て売却まとめ

この記事では、戸建て査定に関するポイントやおすすめの一括査定サイトなどについて詳しく解説しました。

この記事のまとめ

・一括査定サイトを利用することで以前より効率的な査定に期待
・建物の価値は築20年を過ぎたあたりから価値はほとんどゼロ
・査定前にリフォームなどを行う必要はなし
・査定はこまめなメンテナンスや査定ポイントのチェックでマイナスを抑えプラスポイントを伸ばすことが可能
・戸建ての一括査定では価格だけではなく信頼できる不動産会社選びもポイント

戸建て査定を行う場合、一括査定のおすすめサイトは「いえカツLIFE」です。

悪徳企業排除の観点から安心して依頼できる不動産会社に厳選されていますので、利用者も不安が大きく和らぐでしょう。

戸建て査定を依頼する場合はまず「いえカツLIFE」を選択してはいかがでしょうか?

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