REIT(リート)のおすすめ銘柄・証券会社/選び方を徹底比較＆紹介【2024年】

REITは利回りが高いことから「これから始めよう！」と考えている方も多いでしょう。

REITで効率的に運用していくためには、REITの仕組み、REIT ETFについてや、銘柄の選び方などを確認しておく必要があります。

そこで今回は、REITの仕組みや種類、銘柄の選び方のコツについて解説するとともに、おすすめのREIT銘柄をご紹介していきます。

REITへの投資を考えている方は、是非本記事を参考にしてみてください。

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REITとは？|仕組みを解説

REITとはどういったものをいうのか、まずは定義や種類について解説していきたいと思います。

REIT(リート)とは？

REIT（Real Estate Investment Trust）とは、「不動産投資信託」のことをいい、一般的な投資信託の対象が株式や債券などの有価証券であるのに対し、REITはその名前の通り不動産を投資対象としています。

投資家から集めた資金をもとに、オフィスビルや商業施設、マンションといった不動産を購入したり運用したりすることで、得られる賃貸料収入や不動産の譲渡益を投資家へ還元します。

つまり、投資者はREITを行うことで間接的に不動産のオーナーになれるということです。

REITはアメリカで1960年代にはじまり、日本では2001年9月に市場が開始しました。

日本でのREITを、Japanの頭文字「J」をつけて「J-REIT」とも言います。

REITの種類

REITは、その特徴により「単一用途特化型REIT」と「複数用途型REIT」の二つにわけることができます。

それぞれの特徴は以下の通りです。

単一用途特化型REIT

単一用途特化型REITは、特定の不動産だけを運営するREITのことをいい、「ホテル特化型REIT」、「オフィス特化型REIT」「住居特化型REIT」などがあります。

特徴として、「値動きが予測しやすい」、「大きな値動きが生じやすい」といったことなどが挙げられます。

ただし、単一の種類の不動産に特化しているのでリスクが分散されず、複合型REITよりもハイリスク・ハイリターンな取引といえます。

複数用途型REIT

複数用途型REITは、複数の種類の不動産を運用する投資方法で、2種類の不動産に投資する「複合型REIT」と、3種類以上の不動産に投資する「総合型REIT」があります。

複数用途型REITは、分散投資を行うので値動きの幅が小さくなり、リスクを軽減できるというメリットがある一方、単一用途特化型REITと比較すると大きなリターンが期待しづらいというデメリットがあります。

【初心者向け】REIT(リート)の比較ポイント

特に初心者の方は、多くの種類があるREITの中から、どのREITに投資すればいいのか迷ってしまうことがあるでしょう。

REIT銘柄を比較する際には、「投資対象」「利回り」「格付け」といったことに着目して比較することがポイントとなります。

ここでは、REITの選び方のポイントについて解説していきます。

比較①投資対象

REITの投資対象を選ぶ際には、対象となる不動産の種類や特徴について詳しく理解しておくことが大切です。

特に単一用途特化型REITは、対象となる不動産がひとつに限定されるため、不動産の種類や物件数、エリア、稼働率などによって収益が大きく異なる可能性があります。

ですので、投資先を決定する前にきちんと対象についてリサーチすることが大切であると言えるでしょう。

比較②利回り

投資において、利回りは「高ければいい」というイメージがありますが、REITの利回りにおいては、高ければいいとは言い切れません。

というのも、家賃収入が減少していても、不動産を売却することで一時的に分配金が増え、利回りが高くなっていることがあるのです。

また、分配金が少なく利回りが低い場合は、新たな不動産を購入する資金があるという見方もできます。

そのため、利回りだけでなくさまざまな指標を把握したうえで選ぶことがポイントになります。

比較③格付け

格付けとは、格付機関が投資法人の財務状況や運用状況を評価し信用力を示したもので、格付が低くなるほど収益性が低いREIT銘柄で、評価が高いほど収益性の高い健全なREIT銘柄と捉えることができます。

そのため、REIT銘柄を選ぶ際には格付けは大きな判断材料となります。

REITへ投資を始めるためには、証券会社の口座開設をすることが必要です。

まだ口座をお持ちでないという方には、手数料が安く、国内株式個人取引シェアNo.1のSBI証券がおすすめです。

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【上級者向け】REIT(リート)の比較ポイント

すでにREITを取り組んでいる上級者は、さらに高度な比較方法を取り入れると効果的です。

「時価総額」や「NAV倍率」、「貸入金比率」といった比較ポイントに注目してみましょう。

比較①時価総額

時価総額とは、株価に発行済株式数を乗じたもので、企業価値を評価するための指標のことをいいます。

時価総額が大きいほど、業績だけでなく将来の成長性も期待できると考えられます。

企業の市場価値がより正確にわかれば、比較しやすいうえに信用度も高くなり、外国企業とも比較することができるというメリットがあります。

比較②NAV倍率

NAV倍率とは、REITの1口当たりの価格が1口当たりの純資産額の何倍かを示すもので、「割安なのか割高なのか」を判断するための判断材料となり、以下の計算式で求められます。

NAV＝J-REITの保有不動産の資産−借入金や投資法人債などの負債

NAV倍率=REITの価格÷１口当たりのNAV

一般的に、NAV倍率が1より大きい場合は割高、NAV倍率が1以下であれば割安と判断されます。

比較③貸入金比率

借入金比率（LTV）とは有利子負債比率ともいい、総資産に対して借入金がどれくらいあるかをあらわすもので、以下の計算式で求めることができます。

借入金比率=(有利子負債÷総資産)×100

借入金比率が高いほど、有利子負債が多い状態で投資を行っていることになるため、倒産リスクの高さに大きく影響します。

J-REITのおすすめ銘柄ランキング

ではここからは、J-REITのおすすめ銘柄をランキング形式で4つご紹介します。

当サイトおすすめの銘柄は次の4つです。

では、それぞれの銘柄について詳しく解説していきたいと思います。

1. 三菱UFJ国際－eMAXIS Slim国内リートインデックス

基準価格	9,541円(2023年8月現在)
純資産総額	14,395百万円
信託報酬 (税込)/年	0.187％以内
運用会社	三菱UFJ国際投信
購入できる証券会社例	SBI証券、松井証券、楽天証券、GMOクリック証券など

東証REIT指数（配当込み）の値動きに連動する投資成果をめざして運用を行っています。

ほかの銘柄と比較して信託報酬が低く設定されているため、コストを抑えた投資ができます。

2. フィデリティ－フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド

基準価格	7,2139円(2023年8月現在)
純資産総額	425.32億円
信託報酬 (税込)/年	1.045%
運用会社	フィデリティ投信
購入できる証券会社例	マネックス証券、SBI証券、松井証券、楽天証券など

フィデリティ証券は、「クライアント・ファースト」を理念とし、投資家の利益を第一とした業務運営を行っています。

日本の取引所に上場されているREITを主要投資対象としていますが、日本以外の取引所に上場されているREITに投資することもあります｡

3. 大和－ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）

基準価格	2,024円(2023年8月現在)
純資産総額	3,972.86億円
信託報酬 (税込)/年	0.792%
運用会社	大和アセットマネジメント
購入できる証券会社例	SBI証券、松井証券、楽天証券など

J-REITに投資し、「東証REIT指数」に連動する運用成果を目指す、毎月分配型の商品です。

4. ニッセイ－＜購入・換金手数料なし＞ニッセイＪリートインデックスファンド

基準価格	19,278円(2023年7月現在)
純資産総額	15,790百万円
信託報酬 (税込)/年	0.275%以内
運用会社	ニッセイ・アセットマネジメント
購入できる証券会社例	SBI証券、松井証券、楽天証券、GMOクリック証券、auカブコム証券など

国内取引所に上場している不動産投資信託証券に投資することで、東証REIT指数の動きに連動する成果を目指します。

購入時と換金時の手数料はかからないため、無駄なコストがかかりません。

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海外REITのおすすめ銘柄ランキング

続いて、海外REITのおすすめ銘柄をランキングで4つご紹介します。

では、それぞれの銘柄の詳細を確認していきましょう。

1.三菱UFJ国際－eMAXIS Slim先進国リートインデックス

基準価格	12,544円(2023年8月現在)
純資産総額	7,346百万円
信託報酬 (税込)/年	0.22％以内
運用会社	三菱UFJ国際投信
購入できる証券会社例	SBI証券、松井証券、楽天証券など

S＆P先進国REITインデックス（除く日本、配当込み、円換算ベース）に連動する投資成果をめざして運用をしています。

「MUAM G－REITマザーファンド」を通じて、日本を除く先進国の金融商品取引所に上場している（上場予定を含む）REITに投資を行います。

2.大和－ダイワ・US－REIT・オープン（毎月決算型）Bコース（為替ヘッジなし）

基準価格	2,292円(2023年8月現在)
純資産総額	638,628百万円
信託報酬 (税込)/年	1.672%
運用会社	大和アセットマネジメント
購入できる証券会社例	マネックス証券、SBI証券、松井証券、楽天証券など

米国のREITに投資し、配当利回りを重視した運用で信託財産の成長をめざします。

為替ヘッジありの「Aコース」と為替ヘッジなしの「Bコース」のふたつのコースがあります。

3.ニッセイ－ニッセイ世界リートオープン（毎月決算型）

基準価格	2,710円(2023年8月現在)
純資産総額	84,586百万円
信託報酬 (税込)/年	1.65%程度
運用会社	ニッセイ・アセットマネジメント
購入できる証券会社例	SBI証券、松井証券、楽天証券、auカブコム証券など

海外のREITに投資し、配当等収益の確保と信託財産の長期的な成長を図ることを目標に運用を行っています。

ファンドは、「適格機関投資家私募 アライアンス・バーンスタイン・コクサイ・リート・ファンド」および「ニッセイマネーストックマザーファンド」を投資対象としている、ファンド・オブ・ファンズ方式で運用します。

4.フィデリティ－フィデリティ・USリート・ファンドＢ（為替ヘッジなし）

基準価格	3,085円(2023年8月現在)
純資産総額	608,089百万円
信託報酬 (税込)/年	1.54%
運用会社	フィデリティ投信
購入できる証券会社例	マネックス証券、SBI証券、松井証券、楽天証券など

主要投資対象は､米国の取引所に上場されているREITです｡

ベンチマークはFTSE NAREIT Equity REITs インデックス(税引前配当金込/円ベース指数)で、ファンドの配当利回りがベンチマーク以上となることを目指して運用を行ないます。

長期的な潜在成長性の高いREITを選び、組入れREITのセクターや地域配分の分散を考慮してポートフォリオを構築しています。

まだ証券会社の口座をお持ちでないという方は、是非SBI証券をチェックして海外REIT取引を検討してみてください。

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おすすめのREIT ETFを紹介！

J-REITに投資する方法には、個別銘柄に投資する方法もありますが、複数のJ-REIT銘柄を運用対象にしているETF（上場投資信託）に投資する方法もあります。

さまざまなJ-REITの銘柄の中からどの銘柄を選べばいいのかわからない方は、ETFをメインに選ぶと良いでしょう。

ちなみに、ETFは日経平均株価やTOPIXなどの指数に連動する運用成果を目指している、金融商品取引所に上場している投資信託です。

では、日本と海外のREITのETFをひとつずつご紹介します。

【日本】三菱UFJ国際－グローバルETFオープン

基準価格	13,149円(2023年8月現在)
純資産総額	1,095百万円
信託報酬 (税込)/年	1.18%±0.05%程度
運用会社	三菱UFJ国際投信
購入できる証券会社例	SBI証券、楽天証券、auカブコム証券など

ラックロック・インクが設定・運用しているiシェアーズを通じて、幅広い分散投資を行っています。

原則として、為替リスクを回避するために、実質的な外貨建資産の50%程度に為替ヘッジを行います。

【海外】One－優先株ETFファンド（毎月分配型・ヘッジあり）

基準価格	6,100円(2023年8月現在)
純資産総額	1,267百万円
信託報酬 (税込)/年	1.1%
運用会社	アセットマネジメントOne
購入できる証券会社例	SBI証券、楽天証券など

世界主要先進国の優先株を主な投資対象とするETFに投資しますが、個別の優先株に投資する場合もあります。

安定した配当等収益の確保と投資信託財産の成長を目指した運用を行います。

REITへ投資するならSBI証券がおすすめ

名称	SBI証券
取り扱い銘柄数	3,600銘柄以上
最低取引額	100円
取引手数料	0円(1日の約定代金300万円まで)※
外国株	米国・中国・韓国・ロシア・ベトナム・インドネシア・シンガポール・タイ
対応サービス	NISA・つみたてNISA・iDeCo
公式サイト	公式ページへ

REITを購入するときにどの証券会社にするか迷ってしまう方もいると思いますが、ネット証券おすすめランキングでも1位で紹介させていただいているSBI証券なら初心者でも安心して運用を始めることができると思います。

SBI証券のおすすめポイントとして次の5つがあります。

SBI証券は、「国内株式アクティブプラン」なら1日の取引が100万円まで手数料無料だったり、国内株式や株主優待、投資信託はもちろんのこと、IPOや米国株など、豊富な商品ラインナップがそろっていたりします。

スマホで簡単に取引できるうえ、投資情報や動画セミナーなどが無料で利用できるサービスもあります。

また、取引によってTポイントを貯めることができ、さらにTポイント投資もできるのでポイントを有効活用できます。

SBI証券の口座開設の流れについて詳しく解説した記事もありますので、興味がある方は是非チェックしてみてください。

まだSBI証券の口座をお持ちでないという方は、是非この機会に公式サイトをチェックしてみてください。

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REITに関するよくある質問

REITでの取引を始めるにあたって、よくある質問について回答していきます。

REITと「不動産投資」や「不動産投資型クラウドファンディング」との違いについて確認していきましょう。

不動産投資とは違うの？

はい、違います。

REITは投資家自身が不動産を取得・運用しない一方、不動産投資は不動産を直接取得・運用する点に大きな違いがあります。

他にも以下のような違いがありますので参考にしてください。

比較項目	REIT	不動産投資
最低投資金額	低額可(数万円～)	高額(数百万円～)
利回り	3%～6%位	物件により異なる
換金性	高い	低い
不動産投資ローンの利用	不可	可
税金	分配金・売却益	・不動産所得：総合課税 ・売却益：分離課税
価格変動	大幅。早い	小幅。おだやか

不動産投資に比べて、REITの方が最低投資金額が低額で換金性が高いので利用しやすいといえます。

不動産投資型クラウドファンディングとは違うの？

はい、こちらも違います。

REITと不動産投資型クラウドファンディング主な違いは次の通りです。

比較項目	REIT	不動産投資型クラウドファンディング
投資金額	少額(数万円～)	少額(数万円～)
売買方法	証券市場で売買可	譲渡先を探す必要あり
取扱い不動産の数	一度に複数の不動産を運用する	通常、1案件あたり1不動産
換金性	高い	運用期間中の解約不可
投資先の選択	不可	可
価格変動	あり	なし

REITも不動産投資型クラウドファンディングも少額から投資できる点は共通していますが、REITは値上がりを狙ったり自由に売買したりしたい方におすすめです。

一方で、不動産投資型クラウドファンディングは投資後に特にやるべきことはないので、手間をかけずに投資をしたい方におすすめです。

おすすめREITのまとめ

今回は、おすすめREITについて解説してきました。

投資者は、REITで取引をすることで間接的に不動産のオーナーになることができます。

ただし、価格変動が大きく頻繁に起こるので、大きなリターンを得られるチャンスがありますが、値下がりや元本割れリスクもある点には注意が必要です。

REITの銘柄を見極めるポイントとして、「投資対象」や「利回り」、「格付け」、さらには「時価総額」や「NAV倍率」、「貸入金比率」といったことまで検討できるとより良いです。

先述しましたが、REITを始めるには証券会社の口座開設が必要になってきます。

まだ口座をお持ちでないという方には、国内株式個人取引シェアNo.1のSBI証券が最適です。

ぜひこの機会にSBI証券公式サイトをチェックしてみてください。

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